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新年房企融资千亿 利率仍处高位

时间:2019-02-11     来源:北京商报     浏览:
 
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  虽然没有迹象表明不久前的央行降准带来的影响已传导至地产行业,但1月以来,地产行业仍旧延续了去年底融资回暖的局面。截至目前,超过10家房企已发布境内外融资计划,总规模已接近1000亿元。


  年初房企密集融资


  与去年同期相比,房企融资的闸门无疑已处于开启状态。


  1月16日,正荣地产集团有限公司发布公告称,公司额外发行1.5亿美元2020年到期年息10.5%的优先票据;同日,禹洲地产发布公告称,公司发行于2022年到期金额为5亿美元的优先票据,利率8.625%。


  此前的两天里,包括中国奥园、中骏集团、世茂股份、华夏幸福、富力集团、新城控股、力高地产、金科股份、电建地产超过10家上市房企纷纷发布企业发行优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券等各类融资计划。


  据不完全统计,1月前半段,上市房企已公布近40笔融资计划,合计融资额度接近1000亿元。1月也有望成为继去年11月来房企年末出现一波融资高峰后的又一个小高潮。


  据相关机构不完全统计,2018年85家典型房企融资总额为11920亿元,同比下降11.09%。其中,去年11月,2018年几乎持续收紧的融资渠道有所放松,房企融资规模也首次攀升至久违的千亿级台阶。之后,2018年12月,地产行业出现了一个1600亿元规模的融资高潮。


  中原地产首席分析师张大伟分析认为,与去年11-12月类似,房企融资渠道正在打开。从楼市调控政策看,最严格的时候已经过去,政策底部逐渐形成,房企融资难度有所降低,房地产业最近几个月资金情况出现了缓解。对房企而言,当前楼市销售逐渐放缓,回款难度加大。再叠加企业前期过度投资对资金需求的上涨压力,房企对融资的诉求明显上涨。


  融资成本下降


  与2018年底房企集中融资时成本大幅上升不同,今年1月,多家企业公布的融资成本均比之前有所降低。甚至还出现了企业债利率不足4%的融资。同时,包括富力等企业完成了大额度企业债。


  以正荣地产1月16日发布的融资公告为例,该公司发行1.5亿美元的优先票据的年息为10.5%。而2018年10月25日,正荣地产发行的0.7亿美元的优先票据年息已达12.5%。年息虽然仍相对处于高位,但前后相比也降低了2个点。


  厦门建发1月14日发布公告称,已成功发行2019年度第二期超短期融资券,资金均已到账,规模为6亿元,期限260日,利率3.68%;同时,电建地产公告显示,公司拟发10亿元超短期债券,利率3.5%-4.5%;金科股份拟发12亿元短期融资券,利率最高6.9%。同时,金科还披露公司拟发最高10亿元中期票据,利率6.5%-7.3%。


  业内人士分析,虽然去年后两个月融资规模上升明显,但融资成本则显著提高。而当前房企融资利率有下降趋势。


  资料显示,去年11月,房企与金融机构合作开始频繁,但随之房企融资利率水平大幅上涨。例如华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%;华夏幸福11月19日发行的5000万美元债券利率为9%;时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%;恒大发行的3笔共18亿美元优先票据,融资利率分别为11%、13%、13.75%。


  易居智库市场研究总监严跃进分析,融资利率水平能体现房企融资成本和难度大小。房企融资压力也有所缓解,反映出各界对地产行业的整体预期有所调整。总体而言,2018年是房企最近几年资金压力最大的一年,2019年企业依然持续面临资金压力。


  克而瑞研究中心认为,即便近期房企融资回暖,融资成本有所下滑,但行业总体融资成本仍处高位。


  融资闸门开启


  “不排除降准对市场的心理预期有所影响”,一位楼市观察者表示,无论是从融资规模还是利率水平来看,房企融资环境已经有所宽松,虽然本轮降准的定向目标是中小企业和实体行业,但货币政策的整体宽松对地产行业仍然会有间接正向的影响。


  合硕机构首席分析师郭毅认为,降准对于房企而言,获得银行贷款支持的难度将大大降低,房企现金流紧绷的状态将得到改善,融资成本也有望下调。特别是国企、央企,以及全国排名前30位的头部房企,更将从中受益。房企资金面的宽松,将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象,一二线城市的土地市场将逐步升温。


  需要注意的是,央行降准并不会对购房需求产生迅速的向上拉动。毕竟制约购房消费的关键在于过高的首付比例,而非房贷利率,因而降准难以直接降低购房成本,对开发商回笼资金的影响也有限。


  现在判断房企融资渠道就此开启恐怕为时尚早。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析,此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济,初衷并不是为了房地产,地产企业必须有清醒的认识。


  监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度依然比较大。加上当前房企普遍进入前期债务兑付高峰期,一些企业再叠加业绩下滑,都让企业面临偿债风险。




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