西安房价“破2迎3”?这个问题,你怎么看?

时间:2019-04-15     来源:凤凰网     浏览:
 
     点评:
 


  —壹—


  因为,自己是购房者,所以,极度反感鼓噪西安房价破2/3万;因为,自己是从业者,更反感鼓噪西安房价破2/3万!


  西安用了十年从3千/平跨越到1.3万/平,凭什么一夜之间“破2迎3”?因为蜜汁自信么,还是孽力回潮?不否认西安近两年突然之间,醒过来搞城市营销十分成功,但凭借这个,就能房价起飞?


  市场进入横盘期,很多人思考楼市问题,很容易短路出火花,不断给自己做脑补,想要把西安包装成为超一流城市,或者是特殊首位度城市,动辄“西部中心”,或者是“国家级”,是包装过剩,落地不够。


  尽管,我们认为当前西安楼市没有泡沫,都是真实需求在推动市场前行。但如果房价继续大跨步,购房者接盘无力,房价和售量一定会出现剪刀差。


  未来市场究竟怎么走,到底是疯牛,还是水牛,关键就看金融政策,如果一季度统计出来的政策收紧,一定是水货,小阳春也是伪高潮。


  —贰—


  一定要搞清楚,西安为什么房价涨起来了?在搞清楚这个问题之前,一定要搞清楚西安房价为什么过去不涨价,超稳定?


  在和陕西省房地产协会王圣学会长交流过程中,这位四十年观察城市的老教授提到了几个词汇,需要我们重点关注:1、城市多头供地,经济适用房偏多,集资房偏多,小产权偏多,城改房偏多,人流低增长!


  这是什么意思?1、开发区都在供地,为了招商引资互相比价,结果地价越比越低;2、城市中人口十余名排外,经济适用房总量全国第三,此处省略五十字;3、大单位、大国企、大研究普遍有地,集资建房,价格比市场低一半;4、城改房遍地都是,无证销售,业务按揭,无法统计数量;5、人口长期低增长,十二五期间,每年差不多四万,2015年还是负增长。


  这是导致西安房价在过去十几年一直不涨的原因,也是导致西安房地产乱象丛生的本质原因。说白了,就是灰色地带较多,导致房价“孤阴不生,孤阳不长”,一直屈居末流。


  在2017年之后,按照正规流程走,土地批复、城改拆迁、经济适用房叫停、集资建房收口,从根本上导致了土地资源稀缺化。


  而人口突然之间,短期之内实现了暴增,把原本在西安无法落户,不想落户的人,全部推向西安,安家落户,居住空间需求自然就变大了。而按照2017-2018年的住宅供应情况来看,仅仅与2015年供应量相仿。


  具体表现为,2015年商品房供给2224万方,2016年供给量1870万方,2017年商品房供给2217万方,2018年商品房供给2282万方,供给量极其相似!


  这是什么意思?房源供应量没有变多,需求量变多了,导致供不应求,房价怎么可能不涨?


  —叁—


  笔者在2016年底,西安限购之前统计过西安诞生出的万元盘,全市主城项目三百余个,近三十楼盘破万,而且多一半都在城南!


  而限购之前,西安出现了什么情况?外地人批量进入西安买房。比如郑州、武汉、深圳、上海、温州等地购房者批量涌入,导致西安多年都没有清掉的库存,突然之间半年一售而空。


  某些大伪似真的声音,站起来批判这个,或是驳斥那个,对于外地购房潮出现,一概否认。现在想一想某些机构释放的96%购房者都来自于本地,是不是深感意外,这是怎么统计出来的?


  可以说,2017年房价的突然猛增长,很大一部分原因,就是2016年库存量被清空,供给量又减少16%,导致春节之后无房可售。那时候,关于无房可售又是一阵无厘头讨论,最终不了了之。


  结果新西安人被当做了舆论上的替罪羔羊,不断有人质疑,西安户籍政策是否直接推高了房价?其实,如果不想明白其中缘由,可能真的造成误会。


  事实证明,“供需关系”非鼓吹可以改写,也并非某一批人炒作就能上天。如果供给量变少了,房源自然会变的抢手,检验市场的从来都不是唾沫。


  —肆—


  而在西安房价启动之后,原本各种看空西安城市和房价的专家学者,一致调转口径,西安一定会更高,伟大的西安人。


  当然,西安确实经得起赞美,在2017-2018年各种热门事件,各种出位营销,各种招商动作,各种政策利好,西安变成了一个西北网红城市,而且红的让人嫉妒。只要出现西安,喷壶就有三五丈。


  但我们要明白,西安这一次的涨幅,并不是为西安量身定制,而是在2014年国家救市之后,余波将资金驱赶向了西安。2015年北上广深出现豪宅元年,房价破10万+大有盘在,2016年郑州合肥武汉成都纷纷涨价,而这一年西安还在去库存,想要把淤泥甩掉。


  因此,有人拿周期划分来看空西安,说西安是“伪二线”城市。其实,也是不够了解西安楼市。如果站在王圣学教授总结的几个关键词的大背景之下,换做是成都、武汉、杭州、重庆,也照样如陷泥地。


  但时间已经过去三年,从2015-2018三年的周期已经结束,在2018年全国房地产迎来了历史顶峰,到了这一年房地产已经没有向上的勇气。


  迎接房地产的是什么?自然生育率下滑,高离结比,人均消费下滑,还有高悬在头顶的两个政策文件,一个是房产税,另一个是新征信。


  一方面,“六稳”真言,要求市场必须稳步向前,不允许停滞;另一方面,购买力持续下降,需求端开始萎缩。如何稳步走?从农村搬兵,在城市限价,往新区填充,让市场泡沫被真实需求填充,平摊掉风险。


  一线城市还没有出现回暖迹象,西安会不会再次一马当先,房价再次起飞,一举冲破2/3万?


  —伍—


  关于房价“破2迎3”,关于这一点,我们认为太难,至少眼前太难。


  过去,西安户籍政策放开之后,抢人还有一定优势;现在,全面放开户籍政策,西安政策优势殆尽,最为关键的是杭州抢人,还要给现金奖励。


  西安的城市地理位置,导致西安人口注定不可能超过武汉、合肥、郑州,为什么?西安的影响力只在西北五省,而西北五省全部人口加在一起也只有1个亿,也只相当于一个河南省,人口池太浅;西北五省GDP之和,也不过1.5倍上海GDP,资金池太浅!


  更何况,西安即便是虹吸西北五省,能够吸附来的,也都是低净值或者中净值家庭,短期之内,根本无法承担起西安房价冲关。


  此前,马光远博士喊话,西安人口过千万,城市GDP过万亿,房价要过3万。我们在总结的时候,将“3万”隐去,为什么?作为一个西安人,实在太清楚,西安房价的情况,外人鼓掌要坦然接受,但也要保持冷峻理性。


  十年时间,房价3千/平跨越到1.3万/平,平均涨幅10%,而大涨的只有2016-2018年之间,西安房价的一半涨幅都在这三年完成。但西安不可能再有机会通过内部改革,优化市场市场环境,大幅度刺激房价。


  我们这样总结市场,2018年楼市做“杠杆”,2019年楼市做“挤压”,什么是做挤压?目标引进人口40万,与之同步的是全面精装修、拆绕城高速之内的村子、主城区地价高亢、取消经济适用房转为公租房......


  说白了这座城市,就是憋着一股劲想要上升,但房价破“破2迎3”,不是靠喊话、鼓吹、炒作能够冲关,还是要看硬实力。


  —陆—


  目前,西安房价达到2万的项目(含部分达到)究竟有多少?市场是否了解过?


  我们大致统计了一下,大致分为五种,大家可以仔细思考一下:


  其一,在售项目:星河湾、金茂府、华润置地悦府、西安壹号院、群贤道九号、万科翡翠国宾、保利天悦、碧桂园高新时代、玫瑰园二期、万科大明宫、万达ONE、曲江源著、碧桂园阅江府、天诚·春暖花开。


  其二,别墅项目:华侨城108坊、科为城墅、中海曲江大城、清凉山居、湾流、揽月府、紫楹台、春城十八里。


  其三,商业项目:环球西安中心-第址、融创曲江印、兰博基尼公寓、梧桐公寓、E客公寓、美墅、莱安Central King。


  其四,未售项目:碧桂园香湖湾1号、碧桂园国湖、融创东方宸院、金茂墅。


  其五,摘地项目:高新软件园地块、金泰青龙寺地块、莱安(中南)百花村地块、恒智云都项目、正荣大明宫地块、荣德雁鸣湖地块、绿地清凉山地块、紫薇郭家滩地块。


  大致算一下,能够统计出来的有这些高价盘,在一年之内,至少有40个项目房价达到2万,也就是说,主城区十分之一项目,将达到2万/平!


  但我们一定要冷静,仔细观察一下,这些楼盘大部分都集中在豪宅区,或者是准高端板块,聚集度非常之高。可以说,在2017年房价没有大涨之前,这些地段已经非富即贵。


  —柒—


  看市场最容易犯的错误,就是以偏概全,拿几个特殊案例来说明,西安房价破X万,马上就要冲关。


  其实,不用动不动房价破2万或者破3万,如果以孤例来看,西安房价造就破了5万/平,案例就是中大国际九号。新房最后收尾价格5万/㎡左右,二手房报价8万/平左右。但以中大国际九号为例,能够说明西安房价走势吗?


  根本不能!西安楼市可以拆分成几十个板块,最便宜的房价还有6.5千/平,比汉中、延安、榆林还要便宜;贵一些的房价有2-5万/平,超过成都、重庆部分高价盘。但这些都只能说明西安房价“极度分裂”!


  我们之前,撰文了一篇稿子《一个西安市场,17种买房选择!》,就是在说这个现象,一个西安楼市,竟然可以满足十七种不同生活,甚至于更多。


  西安楼市有高峰,也有低点。例如雁塔区板块之内,高新、曲江两个片区,完全超越了西安市场,均价“破2迎3”。例如西咸新区板块之内,泾河北岸、崇文塔两个片区,完全低于西安市场,均价不过6-8千/平。


  一定要理性去看待西安城市发展,不要听信鼓吹,盲目买房。房产是大宗投资,是挑选价值,一定是看好趋势,把稳之后再选择。


  目前,西安人口已经破千万,进入超大城市队列,但西安主城区人口还是五六百万左右(2017年统计+新增城市人口),与郑州、成都相比,还有一定的差距,接盘者不足,想要再次飞涨,缺少契机。


  在这种情况之下,购房者没有必要恐慌到如痴如魔,卖房者也没有必要循循善诱,一切坦然就好,不要在鼓吹和喧嚣里丧失判断!


订阅本盘通知:
立即订阅


预约看房

创典房产协议


    欢迎您注册成为创典房产网(下列简称“本网站”)用户。请您(下列简称为在注册前仔细阅读如下服务条款: 

一、协议生效条件

    本服务协议双方为本网站本网站用户,本服务协议具有合同效力。户确认本服务协议后,本服务协议即在您和本网站之间产生法律效力。如有任何疑问,可向本网站咨询。

    用户(未成年人应与法定监护人)完成注册,便成为本网站的注册用户,同时协议即时生效。用户有义务保证密码和帐号安全,并对利用该密码和帐号所进行的一切活动负全部责任;因此所衍生的任何损失或损害,与本网站无关。

二、用户须知

1、本网站服务条款的确认和接纳 

    本网站各项服务的所有权和运作权归本网站所本网站有权在必要时修改服务条款,本网站服务条款一旦发生变动,将会在重要页面上提示修改内容。如果不同意所改动的内容,用户可以主动取消获得的本网站信息服务。如果用户继续本网站信息服务,则视为接受服务条款的变动。 

2、用户账号:

(1)用户的帐号、密码和安全性 

    你一旦注册成为用户,你将得到一个密码和帐号。如果你不保管好自己的帐号和密码安全,将负全部责任。

3、结束服务 

    用户或本网站可随时根据实际情况中断一项或多项服务。本网站不需对任何个人或第三方负责而随时中断服务。用户若反对任何服务条款的建议或对后来的条款修改有异议,或对本网站服务不满,用户可以行使如下权利: 

1)不再使用本网站信息服务。 

2)通知本网站停止对该用户的服务。 

    结束用户服务后,用户使用本网站服务的权利马上中止。从那时起,用户没有权利,本网站也没有义务传送任何未处理的信息或未完成的服务给用户或第三方。 

4、用户在使用本网站提供的服务时需提供完整、真实、准确和最新身份信息,如因注册信息不真实而引起的问题由用户本人承担,本网站不负任何责任并有权暂停或终止用户的账号。 

5、在合理怀疑或有证据证明,因用户的作为或不作为而可能损害本网站或任意第三方的合法权益的情况下,本网站有权拒绝提供服务,有权不经事先通知,而中止或终止用户对帐户的使用,也可以注销用户的帐户。对此本网站不承担任何责任

6、保障 

    用户同意保障和维护本网站全体成员的利益,负责支付由用户使用超出服务范围引起的律师费用,违反服务条款的损害补偿费用,其它人使用用户的电脑、帐号和其它知识产权的追索费。 

三、使用规则

1、用户对以其账号发生的或通过其账号发生的一切活动和事件(包括但不限于用户发表的任何内容及由此产生的任何结果)负全部法律责任。

2、用户在使用本网站服务时,必须遵守中华人民共和国相关法律法规的规定,用户应同意将不会利用本网站服务进行任何违法或不正当的活动

3、拒绝提供担保

    用户明确同意信息服务的使用风险由用户个人承担风险本网站对此不作任何类型的担保,不论是明确的或隐含的本网站不担保服务不会受中断,对服务的及时性安全性出错发生都不作担保但会在能力范围内,避免出错。 

4、有限责任 

    本网站对任何直接、间接、偶然、特殊及继起的损害不负责任,这些损害来自:不正当使用本网站服务,或用户传送的信息不符合规定等。这些行为都有可能导致本网站形象受损,所以本网站事先提出这种损害的可能性,同时会尽量避免这种损害的发生。 

5、信息内容的所有权 

    本网站定义的信息内容包括:文字、软件、声音、相片、录象、图表;在广告中全部内容;本网站为用户提供的其它信息。所有这些内容受版权、商标、标签和其它财产所有权法律的保护。所以,用户只能在本网站和广告商授权下才能使用这些内容,而不能擅自复 制、再造这些内容、或创造与内容有关的派生产品。 

四、免责声明
    本网站对于本服务包含的或用户经由或从任何与本服务有关的途径所获得的任何内容、信息或广告,不声明或保证其正确性或可靠性;并且对于用户经本服务上的广告、展示而购买、取得的任何产品、信息或资料,本网站不负保证责任用户自行承担担使用本服务的风险。 
1、鉴于网络服务的特殊性,本网站不保证网络服务的及时性、安全性和准确性

2、用户可通过本网站有关网络服务获得第三方的某些内容,或者本网站可能为方便用户而提供通往第三方网站的链接,但本网站不负责检查或评估任何该等第三方材料、产品、服务或网站内容的准确性并且,本网站对此不作保证、不承担任何责任、也不负有任何义务。

3、用户经由本网站服务与广告商进行通讯联系或商业往来或参与促销活动,完全属于用户与广告商之间的行为,与本网站没有任何关系,若因商业行为所产生之任何损害或损失,本网站不承担任何责任。

4、用户明确同意其使用本网站服务所存在的风险及其后果将完全由其自己承担,本网站对用户不承担任何责任。

创典房产


会员登录
验证码