西安前5月土地出让揽金440亿 成交规划建筑面积排全国第二

时间:2019-06-16     来源:腾讯     浏览:
 
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  土地作为房地产企业最重要的生产原料,成为制约行业和企业发展的关键因素。一个城市土地市场的现状,将决定今后一段时间内房地产市场形势。


  腾讯房产展开全国联动报道“卿为地狂”,关注热点城市房地产市场的土地形势,以试图展示行业发展趋势。同时,也对重点企业的土地储备情况进行关注和调查。


  本期,我们将镜头聚焦“网红”城市西安,探寻西安土地市场真相。


  不仅“网红”也是“地红”


  西安,这个带有“十三朝古都”光环的中西部区域城市,长久以来给外界的印象是不温不火,但近两年西安的外界形象却发生了明显变化。从火爆抖音的“摔碗酒”,到春节时间霸屏的“西安年最中国”等,无不让西安成为全国民众眼中的“网红城市”。


  而在“网红”的背后,是西安城市发展提速的真实写照。借势一带一路国家战略和“追赶超越”的干劲,西安插上了飞速发展的翅膀,一系列新政策的实施让西安的发展走上快车道,户籍新政更是帮西安成功跻身“千万常住人口俱乐部”。


  西安城市的快速发展也推动楼市的持续向好。据国家统计局发布的4月房价数据显示,西安新房价格环比上涨1.1%,连涨38个月,而同比上涨达23.8%,涨幅排名全国第一。在西安房价不断走高的情况下,市场上依然频繁出现“抢房”、“千人摇”等火爆场景,这也为西安土地市场的火热状况埋下伏笔。


  前5月西安土地成交865.9万㎡同比增88.5%


  成交规划建筑面积排全国第二


  2019年来,西安楼市延续了去年的火热态势,土拍市场也更加“亢奋”。据中国指数研究院最新发布的1-5月全国土地成交城市排行榜显示,西安成交规划建筑面积1785万平方米,同比上涨20%,全国排名第二。可见楼市的温度已经传导到土地市场。但在成交总金额排名上,西安却未上榜,这也说明与其它城市相比,西安土地价格较低。


  2019年1-5月份西安土地成交数据在全国排名前列,同时也比2018年有了较大幅度的提升。据腾讯房产西安站统计,西安前5月土地共成交965.9万㎡,同比增长88.5%,成交金额440.4亿元,同比增长111%。


  受政策影响


  土地供应和成交现断崖式下跌


  值得注意的是1-3月西安土地供应逐步攀升,而到了四月份土地供应却出现了断崖式下跌,跌幅达91.3%,这或许与4月末陕西省自然资源厅下发的《关于暂停受理建设用地报件函》有直接关系。


  该函信息显示,1-4月陕西省审批的新增建设用地已经达到预支上限,在国家下发陕西省2019年新增建设用地计划之前,从4月23日起,全省各市暂停受理建设用地报件。因此西安4-5月的土地供应大幅下滑。


  供应量的大幅下滑很快影响到了成交量,5月西安土地成交量也出现断崖式下跌,跌幅达78%。


  西咸新区占土地成交的半壁江山


  商住、商服用地增多


  随着西安主城区可供开发的土地日渐稀缺,西安土地供应主体逐渐向远郊区域转移。而西咸新区因与主城区连接紧密、区域利好不断释放、房价上涨快速等原因成为土地市场的“香孛孛”,区域土拍热度极速攀升。据腾讯房产西安站统计,1-5月份西咸新区土地成交6794亩,占西安土地成交量的50%,是名符其实的土地供应“大户”。据悉目前已有万科、华润、绿地、绿城、招商、保利、金辉、金地、中南、蓝光、华侨城等近20家大型房企进驻西咸新区。


  在西咸新区五大组团中,秦汉新城以2674亩的成交量排名第一,成交占比达41%。沣东新城以25%的成交占比位居第二。不仅是在西咸新区,放眼整个西安,这两大区域的成交量都是数一数二的存在,当之无愧成为西安的“热土”。


  在西安前5月的土地成交中,比较明显的现象是纯住宅用地数量减少,而商住、商服用地数量增长较快。据腾讯房产西安站统计,西安前5月商住用地共成交36宗,占比31%,排名第一。商服用地成交33宗,位居第二。而纯住宅用地成交25宗。另外在5月份成交的6个地块中,商服用地占据3宗,住宅用地占据2宗,另一宗为商住用地。可见商服、商住用地逐渐成交西安土地成交的主流。


  西安楼面价创新高


  多宗土拍达到最高限价


  西安前5月土地市场整体保持稳步上行,多个地块出现多家房企“抢地”现象。目前西安土地拍卖大部分设定有最高限价,在达到最高限价后转为竞义务教育设施代建费或公租房面积。激烈的竞争导致西安多宗土地达到最高限价,楼面价也因此频繁被刷新。


  如春节前夕,正荣地产击败8家TOP级房企拍得大明宫片区113.623亩优质用地,总价10.7亿元,另加无偿配建7000平方米公租房和一所幼儿园、一所学校(九年一贯制)及其附属设施,溢价率达到42.67%。


  3月高新区软件新城板块2宗优质宅地吸引了近30家TOP级房企激烈角逐,合计经过近500轮的“鏖战”,两宗土地被西安高新地产拍得,总价19.74亿,另需支付公办学校建设资金10.5亿元,同时需配建租赁型保障房面积不小于38607平米和4710平米的公办幼儿园。溢价率达70%,综合楼面价13482元/平米,刷新西安楼面单价纪录。


  4月西咸新区泾河新城42.243亩住宅用地吸引了12家房企参与竞拍,陕西沣德置业有限公司(阳光城全资子公司)以26400万元竞得该宗地,溢价183.87%,刷新该区域溢价率的纪录。


  在楼市和地市的双双火热的吸引下,包括弘阳地产、中梁地产、荣安地产、合景泰富等房企大鳄纷纷拿地抢滩西安房产市场,当然也有部分外埠房企参与了土地竞拍却没能成功拿地,暂时无缘进入西安市场。


  恒大华侨城屯地千亩


  文旅项目成用地大户


  腾讯房产西安站统计数据显示,1-5月,西安土地成交面积和成交金额冠亚军均被外埠TOp级房企摘得。其中恒大地产是西安1-5月份的成交面积冠军,拿地面积1117.897亩;而华侨城豪掷46.7亿元拿地,成为西安土地市场的“金主”。


  此外在拿地金额榜单中有8家全国性房企,可见本土房企已日渐势微。同时因为西安本土企业所拿地块位置大多在灞桥区、沣西新城、空港新城等地价较低区域,所以拿地面积榜单中还有4家本地企业,而拿地金额榜仅两家本土房产企业上榜。


  值得注意的是在1-5月西安土地成交面积榜和成交金额榜中均出现中南集团的身影,这家进入西安还不到两年时间的房企目前已有6盘面市,如今又在成交金额榜中排名前三,可见其在西安发展速度之快和全面布局西安楼市的信心。


  在拿地面积TOP10榜单中,恒大和华侨城两家房企排前两名,且所拿地块面积达千亩上下。据悉恒大所拿地块为恒大童世界项目用地,华侨城所拿地块为华侨城欢乐谷项目用地,两项目均为文旅项目。另外据2017年秦汉新城发布的征地公告显示,征收秦汉新城2655亩土地用于建设恒大童世界项目,因此未来恒大还将继续在西安大手笔拿地。


  土拍竞争激烈


  房企大鳄相继投身西安城改


  在2016年前西安城改项目可谓占了楼市的半边天,但由于各种原因,西安城改乱象不断:小品牌开发商低品质项目比比皆是,延期交房业主维权成为常态,更有甚者跑路烂尾也不在少数。因此在近三年的时间里,西安大幅减少了城改项目,全国性品牌房企也鲜有染指。但在1-5月西安土地成交中,多家房企投身西安城改项目,其中不乏碧桂园、融创、金辉等知名房企。


  2月27日,陕西恒安昕园置业有限公司和西安融创胤达置业有限公司摘得幸福林带韩南韩北村2宗合计177.062亩城改用地,上述两家企业系均系融创控股公司,融创东方宸苑项目就此诞生。


  4月9日,西安齐王村100.007亩城改项目用地拍卖,最终被西安奥宏置业有限公司(广州奥园)摘得。


  4月30日,西安首帕张村81亩城改项目用地被西安嘉磐置业有限公司摘得,该公司为金辉地产全资子公司。


  5月21日,西安夏殿村197.923亩城改项目用地由西安悦陇置业有限公司摘得,该公司为碧桂园全资子公司。


  另外浐灞3宗共计275亩的城改优质地块刚刚于6月13日成功拍卖,被金科、远洋两大房企收入囊中。


  以上这些成交的城改用地,除土地出让金外,拿地房企大多还要承担拆迁补偿费、村民回迁安置等众多费用及问题。在商品用地竞争激烈的当下,房企大鳄相继投身西安城改或许也是一个捷径。


  土地稀缺价格上升


  房价上涨态势将向外围传递


  随着西安土地市场的持续火热,早前只关注楼市而忽略地市的态度也在悄然发生着改变。2019年来西安楼面价不断走高,广大购房者对土拍的关注度也水涨船高,甚至多宗土地成交已成为全民热议的话题。


  资深地产人徐武分析指出,目前绕城高速内主要依赖拆迁供地,供给量萎缩,难以支撑快速去化。而西安土地稀缺导致高端盘批量涌现,市场价格预期走强。


  西安建筑科技大学建筑学院副教授马健分析,随着土地供应减少,地价不断上升,楼市短期内依然呈现上涨态势,而且房价上涨态势随城郊土地价格攀升而向外围传递。


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