更新时间: 2019年07月09日 / 浏览1284次
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公寓投资,小心被套路了!

时间:2019-07-09     来源:房源网     浏览:1284      点评:
 


  在房价连续上涨38个月之后,西安出台了史上最严的限购政策,限购力度的不断加码,掐断了很多客户买房的通道,很多投资者只能望房兴叹了。


  这种市场背景下,越来越多的公寓产品,进入了人们的视线,很多投资者都对公寓投资有很大的兴趣,但由于市面上公寓产品良莠混杂,如何判断也很困扰大家。那么,有没有一个靠谱而简单的标准,使投资者能更快的判断,本文试着总结下公寓投资的几个标准。


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  首先看下,目前政策下,公寓产品有哪些软肋?


  在国内外一线城市,黄金地段都有很多高端的国际公寓,服务式公寓,目前在西安这类高端产品很少,主要原因是西安的城市板块发展一直在进行中,公认的高端地段还没有形成,高端公寓缺乏地段土壤,主要是住宅项目的边角料上建一两栋公寓,所以类别还是很单一。


  随着城市精华区的逐渐成型,可以预计,以后会有不少顶级的公寓面世,这类顶级公寓的出现,将会很大程度上改变公寓这两个字的含义和形象。目前北京上海已经出现了不少高端服务式公寓,被归入顶级豪宅之列,其投资门槛要比普通住宅高很多。


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  本文所说的公寓,主要是指目前西安的公寓产品。对这类产品,我们发现,其投资逻辑,基本相当于家里购买第二部甚至第三部车的逻辑。


  目前二线城市的公寓,和住宅比,非议主要集中在4点:土地期限短,不能落户,商水商电,交易税费高。这几点确实是现实存在的,虽然据小编了解,国家对于公寓类物业目前政策也在不停的调整中,一城一策将会是以后的政策趋势,比如很多城市已经有新规定,只要是居住类公寓,商水商电已经改为普通住宅水电标准了,很多居住类公寓已经可以落户了,甚至划入学区房了。


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  交易税费偏高,是公寓投资目前较大的心理障碍,说句顺应人性的话,有人观察过,一线城市,交易税高导致的惜售和长期持有,其最后结果往往是:回报最高。物业的时间增值,会远远覆盖税费的差距。


  一个人买车,第一辆一般是家庭用,所以要实用,第二辆买给自己,所以要喜欢,第三部要有精神追求,所以选择更个性,也更多样。如果第二辆车,也用第一辆车的标准,可能就纠结的无法决策了。


  对于实力派投资者,可以任性些,只买最贵就够了,可对于成长性的投资者而言,其实是:没有最佳,只有最合适。那么,投资公寓,到底有没有一个简单的标准呢?


  只要是房产投资,第一铁律一定是:地段


  地段,地段,还是地段,从国内外不动产投资的基本统计来看,地段永远是第一要考虑的,也是升值保值最大的保障底子,对于公寓投资,这一点更为重要。相比一般的住宅小区,投资公寓,对地段的要求往往更高。


  地段如何判断?除了项目最基本的户型、装标、建筑立面之外,更要考虑的是周边环境和城市区域价值,按万科地产统计,对物业后续升值影响最大的环境,基本就是指项目300米之内,而所谓的区域价值,主要指项目两公里之内,这两个指标内的含金量基本就能保障项目的地段价值。


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  当然,城市的量级更为重要,目前国内已经进入了超级城市群的发展阶段,最多最好的各种软硬件资源会呈加速度向这些一线城市聚集,跟着城市资源汇聚路线去投资,是最靠谱的,一线城市之外,像成都,西安这类准一线的国家中心城市应该也是非常好的投资选项。


  目前西安的公寓市场,从地段价值角度看,其实大多数区域不具备公寓投资价值的,但由于限购,导致购房指标稀缺,所以很多非资源核心区地段也出现了一些公寓产品,这类公寓其实是替代了小户型住宅的需求,对刚毕业的学生和进入城市的年轻人很合适,不用再租房了,买来是过度自住用的。这类公寓,最重要的单价和总价要低,地段价值就不做更高要求了,如果从投资角度看,这类公寓投资价值很一般。


  投资公寓最大的抗风险,就是购入成本一定要低


  就如投资股票一样,极低的购入成本,是避免投资风险的最基本保证。如果高位接盘,后续操作会很被动。


  地产投资一样,市场周期看起来总是波峰波谷,在低位时购入,总是抢的先机,目前由于地产市场的政策和税收加码,人们对于房子投资的预期也很困惑,既有涨价的预期,又担心税收政策的加强,这种情况下,购入价格是最基本的判断,很多投资性公寓,都提供返租回报,有的是在价格上标价很高,比如我们发现,西安很多的公寓,本来预期一万多一平方的公寓,直接把价格标成两万五六,再通过高返租打折,比如提供三年每年每平方100-120元的租金价格进行返租,这其实都是数字游戏,背离了项目的基本价值,属于销售忽悠而已,对于很多只看回报率的客户有误导作用,这方面,投资者一定要擦亮眼睛。


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  价格之外,更要关注价值


  公寓投资,除了价格之外,一定要考虑其真正的价值所在。应该遵循的投资常识是,短期看价格,长期要看价值。这样,才能使公寓投资回报有更持续的支撑。


  这一点,很多投资者,往往搞不清楚,进到售楼处,被销售人员引导的只算投资回报是多少,忽略了对其价值的追问和长远升值的判断。


  简单地说,价格加上项目的附加值,就是一个公寓项目的价值,附加值往往体现在服务和管理上,包括物管品质,项目定位,设计师,物业托管品牌等。



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  限购出台,公寓成新宠


  预算50万左右的投资者一时间不知何去何从,买住宅,没资格,买商铺,钱不够,有些投资无门的架势,而具体到西安而言,哪些公寓值得投资?小编最近做了一下统计,目前西安公寓最集中的区域,应该是高新片区,尤其是围绕高新区科技路、团结南路这一带,单价也都在2万以上。比如,科技一路的梧桐公寓,单价27000元,团结南路的希尔顿欢朋·美墅,单价28000元,价格最高的兰基中心,单价33000元。这些公寓其实单价并不低,投资门槛还是在100万左右,那么,如果预算在50万左右,这类投资者还有入市的机会吗?真的是无房可选了吗?


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  答案是否定的,小编了解到,高新科技路的宾朋亚朵S酒店公寓,按照以上总结的公寓投资三大标准,性价比还是非常不错的。它地处高新科技路上,属于高新一期最后的价值宝地,离地铁3号线丈八北路、延平门双地铁口只有500米,项目的自用型总价在80多万元左右,目前推出的20套亚朵S特价房源,一次性返租33万元,只需付55万,就能有一套高新核心区的公寓。亚朵S的签约也给项目加分不少,作为国内美誉度排名前列的网红人文酒店,宾朋亚朵S酒店主打经营,给投资者更大的信心。


  宾朋亚朵S——3公里美好生活方式中心


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  为什么选择亚朵S酒店作为宾朋高新项目的旗舰投资产品,是因为亚朵S酒店的经营理念和宾朋项目很吻合,亚朵酒店给自己的定位,不仅仅是一家人文网红酒店,而是周边3公里社区的美好生活方式中心。与周边社区的居民共享酒店资源,让酒店成为居民日常活动的场所,可以是读书室,可以是会客厅,也可以是健身房,宾朋亚朵S要成为受周边居民喜爱的生活方式中心。共享大堂+第四生活空间+亚朵竹居——高新最美书店之一。


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  不得不说,宾朋亚朵S酒店公寓的价格目前看可以说是低价蓝筹股,它周边的几个公寓,都已经2万5千+了,高新核心区位置,门口网红商业街,楼下成熟的都市氛围,高新CBD的闹中取静之地,3号线地铁站,低总价低门槛的准入,单这几点,最起码是目前公寓投资靠谱的选择之一了。






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