上半年40城新房成交分化:一线反弹、三四线降温明显

时间:2019-07-10     来源:中房网     浏览:
 
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  上海易居房地产研究院近日发布的《40城住宅成交报告》显示,上半年40城成交面积同比下降0.3%。其中一线城市同比增长38.9%,二线城市同比下降0.4%;三四线城市同比下降8.9%。


  报告显示,一线城市由于连续两年成交量低迷,目前已企稳反弹,二线城市后续还有可能继续降温,三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。易居研究院分析认为,整体来看部分热点城市调控政策还有收紧的可能,预计全国楼市还将继续降温,下半年40城的成交面积将继续下滑。


  上半年40城新建商品住宅成交同比下降0.3%


  报告显示,上半年易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比2018年下半年下降10.3%,同比2018年上半年下降0.3%。


  从历史数据来看,2017年上半年至2018年上半年,40城成交面积连续三个半年度稳定在15万平方米左右,2018年下半年成交面积有所增长,但未达到2016年下半年水平,2019年上半年成交面积重新回到2017年上半年至2018年上半年时水平。易居研究院对此分析认为,在“房住不炒”的大背景下,下半年成交出现较大回升的可能性不大,成交规模预计和上半年相接近。


  上半年城市分化:一线反弹,二线趋稳,三四线降温


  报告显示,上半年4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降3.2%,同比增长38.9%;18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降7.7%,同比下降0.4%(其中:东部二线城市累计同比增长5.3%,中部二线城市累计同比增长11.1%,其他二线城市累计同比下降11%);18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降17.9%,同比下降8.9%(其中:本轮已调控的三四线城市累计同比增长9.3%,本轮未调控或弱调控的三四线城市累计同比下降17.8%。)。


  从历史数据来看,上半年一线城市成交量已触底反弹,同比涨幅是三类城市中最大的;二线城市成交量较平稳,与2017年和2018年同期基本持平,但不及2016年同期水平;三四线城市降温明显,成交量环比和同比降幅均是三类城市中最大的。从后续来看,易居研究院认为一线城市由于连续两年成交量低迷,目前已企稳反弹,二线城市后续还有可能继续降温,三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。


  上半年40城成交面积同比增速排名:北京翻番,三四线城市普降


  报告显示,2019年上半年,成交面积同比2018年上半年增长的城市有20个,其中增速前5名的城市分别为北京、珠海、中山、福州和宁波,同比增速分别为131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。这五个城市中,北京由于去年上半年成交量同比下降57.4%,基数较低,今年上半年同比增速最高。珠海和中山都是粤港澳大湾区的城市,今年政策的出台带来一定的利好,成交量同比增速较高。


  成交面积同比下跌的城市也有20个,其中跌幅前5位的城市分别为汕头、金华、扬州、舟山和惠州,跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。这五个城市均是三四线城市,充分反映了三四线城市经过去年的火热行情后,市场已经明显降温下行。


  下半年40城新建商品住宅成交或继续下滑


  报告认为,上半年40城新建住宅成交面积同比微降,这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年3、4月份出现了小阳春行情,而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。二季度,住建部对住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市进行了预警提示,此后苏州、西安等城市纷纷加码调控,西安出台了二线城市中最严限购令。贷款方面,今年以来已有多个城市调整公积金政策,其中多地政策有所收紧,5月份以来,南宁、合肥、南京、成都、天津、福州等多地上调房贷利率。房企方面,5月底,监管部门透露消息将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品;同时,住建部联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。


  综合考虑这些情况,易居研究院认为部分热点城市调控政策还有收紧的可能,预计全国楼市还将继续降温,下半年40城的成交面积将继续下滑。分城市类别看,一线城市由于连续两年成交量低迷,已经企稳反弹;东部和中部二线城市后续还有可能继续降温,其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。【附:40个典型城市】


  4个一线城市:北京、上海、广州、深圳


  18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波;其中,东部二线城市为:苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门;中部二线城市为:郑州、武汉、长沙、南昌;其他(西部和东北地区)二线城市为:南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安


  18个三四线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。(其中7个本轮调控的三四线城市为:扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山,11个弱调控或未调控的三四线城市为:温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关)


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