六大行50%新增贷款流向房地产,透露出这些房价信号

时间:2019-04-14     来源:钱楼事     浏览:
 
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  如果问影响买房计划的主要因素有哪些,除了脱口而出的房价以外,很多人肯定还会说房贷,往大了说就是信贷政策。众所周知,我国的房地产是政策市场,而信贷政策则在其中起着举足轻重的作用,已经成为房地产走向的晴雨表。


  对于购房者来说,贷款利率的高低以及放款周期的长短都是影响买房的重要因素;而对于房企来说,信贷政策的变动直接关乎到融资渠道以及成本的大小。那么,过去一年的房贷情况如何呢?未来信贷政策又会怎样影响房价呢?


  近期,各大上市银行先后公布了2018年年报。


  根据中工农建邮交等六家银行的年报来看,2018年新增贷款及垫款共计5.13万亿元,其中,个人贷款共计3.12万亿,占新增贷款总额的60.8%。在个人贷款当中,个人住房贷款额度共计2.53万亿,占个人贷款总额的81%,占新增贷款总额的49.3%。


  说得通俗一点,从这组数据不难看出,在过去一年当中,有一半的银行贷款是房贷,而且在个人贷款当中,超过八成都是用来买房。


  那么,面临严厉的楼市调控,房贷占比为何还如此之高呢?


  首先,房贷利率出现了下调,一定程度上降低了买房的成本,随着房价预期趋于稳定,市场潜在的住房需求依然保持旺盛。


  其次,严厉的楼市调控,炒房客已纷纷离场,在政策的呵护下,各大银行不断加大了对自主购房需求的支持力度,一定程度上也激发了购房的积极性。


  第三,这是由按揭贷款的性质决定的,它一直都是银行的优质资产,与其他形式相比,产生不良贷款的概率较低。


  不过,虽然房贷占比较高,但是与以往相比,六大行住房贷款增速则出现了下滑。


  2016年,六大行个人住房贷款增速大约维持在30%的水平,到了2017年增速则在20%左右,而去年同比增长速度普遍不到20%,中建交三大行甚至不到15%。换言之,虽然去年房贷比例并不低,新增贷款的一半都流向了房地产,但通过最近几年的纵向比较来看,个人住房贷款的增速是不断下滑的态势。


  那么,六大行的年报以及这些数据的变化,传递出哪些市场信号呢?


  第一,房产依然是普通家庭重要的资产配置形式,而且也是保值升值的稳定渠道。


  从六大行年报数据来看,个人住房贷款额度占个人贷款总额的81%,占全部新增贷款总额的49.3%,这说明了什么呢?在经历了两年多的房地产调控以后,在防止房价大起大落的调控目标下,人们对房价走向的预期逐步稳定。在这个基础之上,对于普通工薪家庭来说,房产依然是目前可以找到的资产保值升值的稳定手段。根据统计,目前房产已经占据了工薪家庭资产比例的七成,这就是一笔无形的财富。


  第二,差异化的房产信贷政策正在落地,支持自住性购房需求的信贷氛围正在形成。


  去年,新增贷款的一半都是房贷,在遏制投机炒房的调控背景下,这部分贷款可能基本都是自主性购房需求,而且六大行在年报中均提及了要支持自主性购房需求。差别化的信贷政策会是未来的一个趋势,即按揭贷款主要用于支持首套房或者改善等自主性需求,对投机性甚至投资性购房会有严格管控,而且房贷利率也会适当下调,从而逐步形成有利于合理性购房需求的信贷氛围。


  第三,在防范风险的背景下,稳杠杆还会继续,房地产仍然是政策监管的重点对象。


  虽然房贷占新增贷款的比例较高,但是最近三年的增速则是下滑的,这与两三年来的严厉的调控政策紧密相关。今年2月份,银保监会副主席王兆星曾表示,2019年仍然会紧盯房地产金融风险,对房地产开发贷款、个人按揭贷款实行审慎的贷款标准。在防范金融风险的大背景下,稳步去杠杆还会继续,这意味着房地产仍然会是政策监管的重点对象,不过主要还是对投机等非合理性贷款需求的监管。


  第四,房企融资环境趋于改善,房贷资金流入楼市有利于改善现金流吃紧的情况。


  楼市调控这两年多,不少房企都面临着现金流吃紧的情况,从去年年底以来,房企融资环境就有了改善的迹象,在刚刚过去的3月份,40家上市房企共完成融资1024.2亿元,环比上涨85.25%,这是继2017年11月之后,再次跨过了千亿门槛。随着偿债高峰期的来看,除了融资,占据一半比例的按揭贷款流入了楼市,一定程度上也有利于改善房企现金流吃紧的情况。


  对于2019年的房地产,有业内人士认为,从过去十几年的调控来看,最核心的政策就是信贷,只要今年信贷政策不出现明显变动,其他的宽松信号,对楼市的影响都有限。目前松紧适度的信贷政策既可防止房价反弹,也可防止房价下跌,从而促进房价稳定,这将是贯穿今年楼市的大趋势。所以,对购房者而言,什么时候考虑买房都不会晚,但无论选择什么时候,都不要盲目跟进,应该量力而行,因为未来的住房选择可能会越来越多。


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