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具体措施来了!西安全力出击 破解房产证办理难题

时间:2021.09.24 来源:西安阳光置业服务网 浏览:1288


  日前,坊间流传的一份红头文件显示,西安市自然资源和规划局联合八部门共同印发《关于西安市处理不动产登记遗留问题实施方案的通知》,全力推进解决“房屋办证难”问题。


  不过,经我们查询,目前该文件尚未在西安市自然资源和规划局官网公示。


  其实,早在今年年初,自然资源局发布2021一号文件《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》,就要求解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题。


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  “房屋办证难”问题是房地产市场的沉疴宿疾。


  没有房产证,购房者不能对房屋进行买卖、抵押、出租,不能办理继承或赠与手续;当因房屋产权问题和他人发生纠纷或遭到侵害时,自己的合法权益也无法得到保护。


  随着房产交易的规范,以及房产知识的普及,越来越多的买房人认识到了房产证的重要性。房产证办理难相关投诉也越来越多,但问题一直难以解决。


  尤其是在房价上涨、限购升级、购房门槛日益增高的当下,举全家之力花几百万买套房,不烂尾,能顺利交房,及时办理房产证,才能心安。


  仅在人民网地方领导留言板上,两天时间内就有这么多房产证办理问题投诉。


  从各个平台上的投诉信息来看,不管是商品房、保障房,亦或是拆迁安置房,都存在房产证办理难的问题。


  像上图中的鸿基新城沁园是经适房;春晓华苑、高新第五季、恒大都市广场都是商品房;恒天国际城为商品房,城改项目;大兴家苑为拆迁安置房小区。


  而对于办证难问题的解决,早在半年前,西安市就开展了房屋未办证遗留问题项目摸底排查,对国有土地上已入交付入住、尚未办理不动产登记的住宅类项目进行全面摸底排查。


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  从流传的红头文件来看,《通知》中的亮点内容有这些:


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  工作原则:实事求是证缴分离


  《通知》指出,将会充分考虑房屋建设时的政策法规,实事求是,简化办理程序,化解历史遗留问题。


  按照“证缴分离”原则,将群众办证问题与追缴开发建设单位相关税费相分离,解决不动产登记问题的同时,按照“应收尽收、应追尽追、应缴尽缴”的原则,依法追缴土地出让价款和相关税费。


  在实际的不动产登记手续办理过程中,很多项目就是因为相关土地手续或税费问题而难以进行登记。实行“证缴分离”,可以有力解决不动产登记问题。


  但并不意味着土地出让价款和相关税费就可以不缴纳,非法项目能够合法化。对于土地出让价款和相关税费,依旧需要缴纳;相关项目的违法违规问题,依旧需要查处。


  02


  处理措施:从用地审批到竣工验收全面解决办证难


  从完善用地审批手续,补缴土地出让价款和相关税费,开展规划验收或规划现状核实,开展竣工验收或房屋质量安全鉴定,以及其他问题处理五个方面,全面解决办证难问题。


  完善用地审批手续:


  缺少用地手续或用地手续不完善的项目,在确保权属合法清晰、无争议的前提下,由项目所在地资源规划部门负责调查受理,拟定完善用地审批手续的相关意见,经各区政府(开发区管委会)同意,签订划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、出让合同补充协议等。同时对涉及违法用地等行为的,依法进行处理。


  补缴土地出让价款和相关税费:


  由有资质的评估机构进行地价评估,项目所在地资源规划部门负责审核,确定应补缴的土地出让价款数额,经区政府(开发区管委会)同意后,由各区政府(开发区管委会)负责追缴。


  开展规划验收或规划现状核实:


  对于按照规定能够补办规划验收等手续的,应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。


  对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的,由项目所在地资源规划部门进行现状核实,建设项目部分符合规划的、或经整改后符合规划的,资源规划部门可以对符合规划的部分先行核实。


  开展竣工验收或房屋质量安全鉴定:


  按规定能够补办竣工验收手续的,项目所在地住建部门依法依规补办项目竣工验收手续后办理不动产登记。


  对确因建成时间较早等原因,不具备补办竣工验收手续的,各区政府(开发区管委会)督促开发建设单位开展火灾隐患排查,消除重大火灾隐患,并委托有资质的房屋安全检测鉴定机构对项目进行检测鉴定,在房屋质量安全合格且无重大火灾隐患的前提下,由项目所在地住建部门出具《房屋质量安全检测审定函》。


  其他问题处理:


  关于开发建设单位灭失问题。因开发建设单位灭失,有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位和上级主管部门的,由各区政府(开发区管委会)指定项目所在街道办或其他组织代为申请办理。


  关于已登记的房屋、土地信息不一致问题。已登记的房屋和土地用途不一致的,登记机构继续按照原记载的房屋、土地用途进行登记。


  对于产权合法清晰无争议、用地手续不完善的项目,不管是保障房、房改房、集资房,还是其他建设项目,都有其相应的完善用地审批措施。


  尚未入住的住宅项目,需补缴土地出让价款和相关税费后可办理不动产登记;其他项目按照证照分离的原则,申请不动产登记的同时,补缴土地出让价款和相关税费。


  在处理遗留问题时,不仅企业要补缴土地出让价款和相关税费,购房人也需要及时补缴依法承担的相关税费。


  而对于一些未按规划配建相关配套如学校、幼儿园、停车位等的项目,在规划验收或核实时,需要通过补建、置换、异地建设等措施补齐配建,规划中的配套不能“合法合规的消失”。


  03


  实施联合惩戒:“黑名单”上的企业不能拿地,不予办理商品房预售


  开发建设单位不主动申请办理不动产登记、逾期未足额缴清相关税费、不积极配合处理遗留问题的,各区政府(开发区管委会)和相关部门要按照相关规定将开发建设单位及其关联企业,以及企业法定代表人、企业主要投资人等列入“黑名单”实施惩戒。


  列入“黑名单”的企业和人员,各有关部门可依法依规不予办理项目审批、验收、证照年检等相关手续,不得允许参与土地竞买,不予办理商品房预售、房屋交易等手续。


  对于列入“黑名单”的企业和人员,将不能拿地,不予办理商品房预售和房屋交易手续,处罚力度并不小。尤其是对开发企业,不能拿地,“巧妇也难为无米之炊”;不给办理预售证,项目就不能销售。


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  处理范围:以商品房为主,不包括小产权房


  2020年12月31日前,国有建设用地上房屋已建成并出售,土地及房屋来源合法,权属清晰,因各种原因长期不能正常办理不动产登记的住宅类项目。


  存在权属争议、重大安全隐患、严重影响规划实施、小产权房、以及列为征收或拆除对象的房屋,不属于本次遗留问题处理范围。


  国有建设用地上已出售未登记的商业、办公、工业等项目可参照执行。西咸新区、周至县、蓝田县可参照执行。


  处理范围为“国有建设用地上已建成并出售房屋”,即主要为出售多年无房产证的商品房。此外,小产权房不在本次遗留问题处理范围。


  小产权房是一个存在多年的问题,针对其转正的呼声也一直没有消散。在处理范围中,明确提出不含小产权房,让寄希望于通过不动产登记遗留问题的处理将小产权房合法化的人希望落空。


  房产证难办理,犹如横亘在买房人心中的一根刺,迟迟不能拔除,时时隐隐作痛。希望通过此次《通知》的实施,让那些没有房产证的商品房能够拥有合法“身份证”,让那些房屋入住多年却办不了房产证的家庭都能拿到自家的“房本”。

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